Девелопер: главный по недвижимости

LqLir9qQ6D.jpg

В  Москве и российских регионах — строительный бум. Возводятся офисные и торговые центры, жилые дома, коттеджные поселки, логистические комплексы. Сделать так, чтобы каждый квадратный метр приносил максимальную прибыль, — главная задача девелопера.

Профессия «девелопер» пришла к нам с Запада вместе с «повзрослевшей» рыночной экономикой. В переводе с английского development означает «развитие», а девелопмент в современном понимании – это развитие объектов недвижимости с целью повышения их стоимости. Сегодня профессионалы этой молодой сферы востребованы по всей России. Девелопмент – командный бизнес, объединяющий усилия множества специалистов – от экономистов, строителей и риэлтеров до маркетологов, юристов и финансистов. Название «девелопер» применяется к ключевой фигуре – руководителю или менеджеру проекта, возглавляющему команду. Хотя нередко этим термином обозначают компанию в целом, что значительно расширяет круг специалистов, задействованных в этой сфере. И все же быть девелопером – значит, возглавлять проект от его создания до воплощения и нести ответственность за полученный результат.

Наглядный итог работы девелопера – здание, удачное с архитектурной и маркетинговой точки зрения, возведенное в запланированный срок и в рамках отпущенного бюджета. Но строительство и реализация построенных квадратных метров – лишь этапы девелоперского проекта, цель которого – получить прибыль от недвижимости. Этот проект состоит из нескольких стадий, и профессиональный девелопер принимает активное участие в каждой из них.

Этапы большого пути

Чтобы возвести здание, прежде всего необходимо найти подходящий участок земли – будущую стройплощадку. (Кстати, девелопер не только подыскивает такие участки, но и разрабатывает концепцию эффективного использования уже имеющейся земли.) Например, крупные гостиничные комплексы международного класса принято возводить в центре города, торговые центры – рядом с шоссейными дорогами (чтобы обеспечить постоянный поток покупателей). А конкурентным преимуществом престижного офисного здания, безусловно, станет расположение в элитном районе и неповторимый архитектурный стиль. Все эти нюансы учитываются в ходе маркетингового анализа, предшествующего созданию проекта.

Когда подходящий участок найден, начинается разработка и согласование архитектурно-градостроительной концепции. Девелопер собирает сотни разрешений, заключений и подписей. В ходе юридического анализа проверяются все правовые тонкости будущего проекта. Как только получено разрешение на строительство, начинается подготовка инженерных сетей (канализации, водопровода, электроснабжения), к которым подключат новое здание. Только после этого проект может быть окончательно согласован.

Стадия строительства начинается с проведения тендера по подбору генподрядчика и заключения с ним контракта. Казалось бы, здесь можно и отдохнуть: строительством занимается другая организация, на ней – вся ответственность за результат. Не тут-то было! Девелопер неустанно контролирует этот процесс, вплоть до сдачи объекта Государственной комиссии и ввода его в эксплуатацию.

И наконец, последняя стадия девелоперского проекта – управление построенным объектом: поиск арендаторов (для коммерческой недвижимости), эксплуатация здания или его продажа.

Лучшие из лучших

Различают девелопмент земли, жилой или офисной недвижимости, промышленных зданий и центров розничной торговли. Каждый из этих сегментов сегодня активно развивается. На рынке недвижимости работают компании, для которых девелопмент является основным бизнесом. Конкуренцию им составляют организации-собственники: они владеют самыми разными участками – от бывших заводских корпусов до колхозных земель – и пытаются приспособить их под строительство (осуществляют так называемый ревелопмент). Часто занимаются девелопментом крупные корпорации и холдинги (как правило, из нефтепромышленного сектора), расценивая рынок недвижимости как перспективное вложение капитала.

По результатам вручения российской премии в области девелопмента Building Awards в июле 2007 г., лауреатами стали: MIRAX GROUP (в номинациях высотное строительство и информационная открытость), «Дон-Строй» (городская недвижимость), УК «Масштаб» (градостроительство), RODEX GROUP (загородная недвижимость), Forum Properties (офисная недвижимость), «ИКЕА Мос» (торговая недвижимость), Международное логистическое партнерство (складская недвижимость), RGI International ltd. (безупречная репутация и архитектурное качество), «Система-Галс» (инвестиционная привлекательность), «Евразия логистик» (региональная экспансия).


Карьера&Зарплата
Руководство девелоперскими проектами – это ответственность за многомиллионный бизнес. Труд состоявшихся профессионалов компенсируется сполна. Так, годовой доход директора по девеломпенту – от $ 360 тыс., директора по привлечению инвестиций – от $ 600 тыс. В среднем руководители проектов получают $ 5–6 тыс. в месяц. Кандидаты с приличным опытом и хорошими связями со строительными инстанциями зарабатывают $ 8–10 тыс. Острый дефицит кадров вынуждает компании предлагать ценным специалистам бонусы и расширенные соцпакеты.


Стартовая площадка
Успехов в девелопменте добиваются выпускники экономических, строительных, финансовых и даже технических факультетов. А вообще эта профессия требует многоуровневой подготовки, где качественное высшее образование служит лишь первой ступенью.

Специальности «Девелопмент» в вузах вы не найдете, зато есть «близкие по смыслу»: «Промышленное и гражданское строительство», «Менеджмент организации», «Экономика и управление на предприятии», «Экспертиза и управление недвижимостью». Эти специальности представлены в следующих вузах:
• Московский государственный строительный университет (МГСУ)
• Государственный университет управления (ГУУ)
• Государственный университет по землеустройству (ГУЗ)
• Московский институт коммунального хозяйства и строительства (МИКХиС)
• Российская экономическая академия им. Г. В. Плеханова (РЭА им. Г. В. Плеханова).

МГСУ – ведущий вуз по подготовке профессиональных строителей, здесь есть все четыре вышеупомянутых специальности. Кроме того, студенты этого вуза проходят стажировку в ведущих строительных организациях города.

Кто не боится физики?
Самый высокий конкурс на строительные и экономические специальности – в ГУЗ е: за одно бюджетное место здесь соревнуются до восьми человек. В среднем в государственных вузах конкурс составляет 4–5 человек на место. Абитуриенты МГСУ сдают два письменных экзамена – математику и физику, которые оцениваются по двадцатибалльной системе, а также русский язык в форме ЕГЭ. Такой же набор вступительных испытаний – в МИКХиС , Московском автомобильно-дорожном институте (МАДИ), Московском государственном университете природообустройства (МГУП). Если с физикой не дружите, поступайте в ГУЗ или Российский государственный гуманитарный университет (РГГУ): здесь вместо этого предмета сдают обществознание. Учеба на платном отделении профильного вуза в среднем обойдется в 50–60 тыс. руб. в год. В престижных университетах (ГУУ, РГГУ, РЭА им. Г.В. Плеханова и др.) стоимость обучения в два-три раза выше.

По словам Михаила Ганжунцева, руководителя службы занятости МГСУ , в вузе организованы производственные практики, позволяющие студентам уже с третьего курса получить реальные навыки. Среди постоянных работодателей выпускников МГСУ такие известные организации, как «Центр Девелопмент», «Дон-Строй», «Москапстрой», «Объединенная строительная группа», «Проектбизнесстрой», «Группа компаний ПИК», «Мосстройресурс», «ДСК-2», «Мосжилстрой» и др.

В МИКХиС ведется подготовка по специальностям «Экономика и управление на предприятии» и «Менеджмент организации» (со специализацией «управление бизнесом в строительстве»). А на заочном отделении вуза в рамках специальности «Коммерция (торговое дело)» открыты специализации «коммерческая деятельность в строительном комплексе» и «коммерческая деятельность в сфере недвижимости».

В Институте бизнеса в строительстве и управления проектом ГУУ готовят дипломированных менеджеров по ряду перспективных специализаций: «управление проектом», «управление инвестициями и экономика строительства», «управление бизнесом в строительстве», «управление в отрасли строительных материалов», «управление недвижимостью».

Чтобы обеспечить финансирование строительства, девелопер должен хорошо разбираться в экономических вопросах (кредитование, рефинансирование, привлечение иностранных инвесторов и др.). Сильной подготовкой экономистов славятся Академия народного хозяйства при Правительстве РФ (АНХ) и РЭА им. Г.В. Плеханова . А хороших инженеров готовят в Московском государственном техническом университете им. Н.Э. Баумана (МГТУ), Московском инженерно-физическом институте (Государственный университет) (МИФИ), Московском государственном университете им. М.В. Ломоносова (МГУ). Выпускники именно этих вузов составляют высокий процент среди слушателей программ постдипломной подготовки для девелоперов.

Нужна ли степень МВА?
Во всем мире руководители проектов обязательно получают степень Master of Business Administration (MBA). Это постдипломное образование, нацеленное на управленцев с опытом работы. Среди российских девелоперов обладателей степени МВА немного. Дело в том, что российский рынок специализированных программ МВА для девелоперов еще только развивается. Московская международная высшая школа бизнеса «МИРБИС» предлагает программу МВА «Управление инвестиционностроительным бизнесом». Здесь учатся топ-менеджеры и ведущие специалисты компаний, в основном это люди от 26 лет и старше. 54% слушателей заняты в строительстве и управлении недвижимостью, 19% – в консалтинге, 11% – в реализации недвижимости, а остальные 15% работают в смежных областях.

В МГСУ есть программа МВА «Менеджмент в инвестиционно-строительном комплексе». А факультет экономики недвижимости АНХ предлагает программу МВА «Управление недвижимостью».

Каждый девелопер — в душе шахматист

Александр Башвеев, девелопер ГК «Инкомреалинвест»

- Как Вы оказались в девелоперском бизнесе?
— Я окончил МИКХиС по специальности «Коммерция». Уже в студенческие годы работал в недвижимости – на рынке жилья и коммерческой недвижимости. Был обычным риэлтором с минимальным кругом обязанностей: от обзвона потенциальных клиентов до подбора и показа помещений. На последнем курсе института написал дипломную работу на основе полученных за время работы в компании знаний о рынке недвижимости Москвы (на тему «Финансово-экономический анализ сделок на рынке недвижимости города Москвы»). Сегодня мой стаж работы в недвижимости насчитывает более пяти лет, из них год я работаю девелопером.

- Что входит в Ваши обязанности сейчас?
— Мы занимаемся строительством и управлением торгово-развлекательных центров площадью 20–30 тыс. кв. м. В их состав обычно входят многозальный кинотеатр, фуд-корт (всевозможные кафе), развлекательная зона и торговые галереи, где представлен широкий ассортимент, одежды, обуви, парфюмерии, бытовой химии.
   Я занимаюсь региональным развитием. Это направление в последние годы переживает настоящий бум, особенно в сегменте торгово-развлекательных центров. Проект всегда начинается с анализа спроса в конкретном регионе: мы проводим маркетинговое исследование и выясняем, стоит ли нам «входить» туда или нет. Для этого наши сотрудники отправляются в командировку и знакомятся с ситуацией непосредственно на месте. Впрочем, заказать исследование рынка можно и у местных консалтинговых компаний. Если результаты проведенной работы нас устраивают, начинаем подбирать участок и разрабатываем предварительную концепцию проекта.

- Как относятся власти «на местах» к компаниям из Москвы?
— Все зависит от конкретного региона. В некоторых регионах уже сформировался устойчивый пул местных собственников и девелоперов, которые либо вообще не хотят пускать на рынок пришлые компании, либо скрупулезно выбирают, с кем именно будут работать. Приходится решать эту проблему – завязывать более тесные связи, предлагать совместную реализацию проектов местным игрокам.

- Сколько времени требуется на полную реализацию проекта?
— Здесь нет однозначного ответа, все зависит от масштаба проекта. В среднем не менее 2–2,5 лет.

- Хватает ли Вам знаний, полученных в вузе?
— Считаю, что надо постоянно повышать квалификацию, да и вообще развиваться. Недавно я окончил курс «Управление проектами и программами» по программе IPMA/СОВНЕТ в ГАСИС. Сейчас учусь в ГУУ по программе «Оценка и управление собственностью», она рассчитана на 10 месяцев. Вообще, самый ценный капитал девелопера – его знания и опыт.

- Какие качества необходимы девелоперу?
— Как и в любом сложном бизнесе, нужна целеустремленность, нацеленность на результат, а одно из главных качеств – серьезные организаторские способности. Девелопер обязательно должен быть стрессоустойчивым, ведь ему приходится контактировать со множеством людей, не всегда адекватных. Кроме того, нужно обладать «шахматным мышлением» – уметь просчитывать ходы вперед.

- Люди с каким образованием лучше «приживаются» в девелоперском бизнесе?
— На мой взгляд, увереннее всего себя здесь чувствуют экономисты. У них есть навыки работы с проектами, обычно они неплохо представляют экономику будущего объекта. Также в этой сфере много строителей с дополнительным управленческим образованием.

- Какие специалисты работают с Вами в одной команде?
— Сразу всех и не перечислишь. Это юристы, маркетологи, рекламисты, строители всех специальностей, архитекторы.

- Чем девелопер отличается от застройщика?
— В некотором смысле эти два термина можно назвать синонимами. Девелопер – это инициатор проекта, связанного с созданием нового объекта недвижимости, занимающийся его продвижением, координацией работ, выбором схем финансирования, координацией реализации проекта и эксплуатацией. Застройщик же в основном занимается непосредственно строительством, реконструкцией, хотя зачастую берет на себя и другие функции.

- Как видите дальнейшее развитие своей карьеры?
— Сегодня очень перспективно развитие бизнес-центров в регионах. Это направление активно развивается, да и в самой Москве спрос на качественные офисные площади достаточно высок. И чем дальше от Москвы – тем меньше людей с подходящим профессиональным опытом.

Юлия Беловицкая, журнал Куда пойти учиться, сайт www.ucheba.ru

Рубрика: Профессия


Пояс для беременных для чего нужен бандаж во время беременности.
© 2013-2015 © SakhaMarket.ru
Информационный Интернет Справочник SakhaMarket.ru
При использовании материалов ссылка на SakhaMarket.ru обязательна!